Bedarfsausweis Baujahr 1960: Pflicht, Kosten und Bestellung

Baujahr 1960 und der Energieausweis: Was gilt?

Wer ein Haus aus den 1960er-Jahren verkaufen oder vermieten möchte, stößt früh auf eine entscheidende Frage: Welcher Energieausweis ist für diese Immobilie zulässig – der Verbrauchsausweis oder der Bedarfsausweis? Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gibt darauf eine klare Antwort, die für die meisten Häuser jener Jahrzehnte eindeutig ausfällt: Es ist der Bedarfsausweis.

Der Grund liegt in der Baugeschichte der Nachkriegszeit. In den 1950er und 1960er Jahren wurden in Deutschland Millionen von Wohngebäuden errichtet – als Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser. Energieeffizienz spielte damals keine Rolle; Energie war günstig, und gesetzliche Wärmeschutzanforderungen gab es noch nicht. Die Wände bestanden häufig aus Vollziegelmauerwerk ohne Dämmschicht, die Fenster hatten Einfachverglasung oder frühe Zweifachverglasungen ohne modernen Wärmeschutz, und die Heizungsanlagen – zunächst Kohle, dann Öl – wurden ohne Blick auf Effizienzwerte ausgelegt.

Genau hier setzt das GEG an. Mit dem Stichtag 1. November 1977 verknüpft das Gesetz die Frage, welcher Ausweistyp für kleinere Wohngebäude vorgeschrieben ist. Häuser, die wie die typischen 1960er-Bauten lange vor diesem Datum errichtet wurden und seitdem nicht substanziell energetisch ertüchtigt wurden, unterliegen der Bedarfsausweis-Pflicht.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob das Gebäude aktuell leer steht oder dauerhaft selbst genutzt wird: Sobald der Energieausweis für Verkauf oder Vermietung benötigt wird, bestimmt das GEG verbindlich, welcher Typ ausgestellt werden darf.

Die gesetzliche Grundlage: Drei Bedingungen für die Bedarfsausweis-Pflicht

Das Gebäudeenergiegesetz knüpft die Pflicht zum Bedarfsausweis an drei gleichzeitig erfüllte Voraussetzungen. Nur wenn alle drei Punkte zutreffen, ist ausschließlich der Bedarfsausweis zulässig:

1. Das Wohngebäude hat weniger als fünf Wohneinheiten.
2. Der Bauantrag wurde vor dem 1. November 1977 gestellt.
3. Das Gebäude erfüllt nicht mindestens die Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 – und kann das auch nicht durch Sanierungsnachweise belegen.

Für ein typisches Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Reihenhaus oder Doppelhaus mit Baujahr 1960 sind diese drei Bedingungen nahezu immer erfüllt:

• Wohneinheiten: Ein freistehendes Einfamilienhaus hat eine Wohneinheit; ein Zweifamilienhaus hat zwei. Selbst ein Dreifamilienhaus mit Baujahr 1960 bleibt unter der Fünf-Einheiten-Schwelle.
• Baujahr: Ein Gebäude aus dem Jahr 1960 hat seinen Bauantrag mit Sicherheit vor dem 1. November 1977 gestellt – es liegt 17 Jahre vor dem Stichtag.
• Wärmeschutzstandard: Die erste Wärmeschutzverordnung von 1977 forderte erstmals konkrete Mindestanforderungen an Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) für Wände, Dächer und Fenster. Gebäude aus den 1960ern wurden ohne diese Anforderungen geplant und erfüllen sie ohne spätere, belegbare Sanierung in aller Regel nicht.

Trifft auch nur einer dieser Punkte nicht zu – etwa weil das Gebäude fünf oder mehr Wohneinheiten hat –, entfällt die Bedarfsausweis-Pflicht, und der Eigentümer darf zwischen beiden Ausweistypen wählen.

Typische Bauweise der 1960er: Warum die WSchV-Schwelle kaum erreicht wird

Um zu verstehen, warum Häuser aus den 1960ern die Bedarfsausweis-Pflicht fast immer auslösen, lohnt ein kurzer Blick auf die damals übliche Bauweise. Die erste Wärmeschutzverordnung von 1977 forderte für Außenwände einen Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) von höchstens 1,0 W/(m²·K). Das typische Vollziegelmauerwerk der 1960ern ohne jede Außen- oder Innendämmung lag mit U-Werten von 1,3 bis über 2,0 W/(m²·K) deutlich darüber.

Auch Dächer und Keller boten kaum Wärmedämmung: Flachdächer ohne Dämmaufbau, Kaltdächer ohne ausreichende Zwischendeckendämmung, ungedämmte Kellerdecken oder Bodenplatten – das war der Baustandard jener Zeit. Fenster der frühen 1960er bestanden häufig aus Einfachverglasungen oder frühen Verbundverglasungen, die thermisch weit unter dem geforderten Wärmeschutzniveau von 1977 lagen.

Diese Ausgangslage hat eine direkte Konsequenz: Ohne eine spätere umfassende energetische Sanierung – mit nachgewiesener Außendämmung, Fenstererneuerung auf Wärmeschutzniveau, Dachdämmung und Kellerdeckendämmung – erfüllt ein 60er-Jahre-Haus die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht. Selbst wenn Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, reicht das Wissen darum nicht aus: Das GEG verlangt, dass der Wärmeschutzstandard von 1977 belegt werden kann – durch Bauunterlagen, Sanierungsnachweise oder eine Bescheinigung einer ausstellungsberechtigten Person.

Fehlen solche Belege, gilt unabhängig vom tatsächlichen Sanierungsstand die Bedarfsausweis-Pflicht.

Ausnahmen: Wann doch Wahlfreiheit besteht

Trotz des Baujahrs 1960 gibt es Konstellationen, in denen Eigentümer zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis frei wählen dürfen:

Fünf oder mehr Wohneinheiten: Für Wohngebäude mit mindestens fünf Wohneinheiten gilt unabhängig vom Baujahr die freie Wahl. Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Einheiten, das 1960 gebaut wurde, darf also mit einem Verbrauchsausweis ausgestattet werden – vorausgesetzt, lückenlose Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Kalenderjahre liegen vor.

Nachgewiesene energetische Ertüchtigung: Hat das Gebäude nach 1977 eine umfassende Sanierung erhalten, bei der die damaligen Mindestanforderungen der Wärmeschutzverordnung eingehalten und dies dokumentiert wurde, entfällt die Bedarfsausweis-Pflicht. Entscheidend ist das Wort „dokumentiert”: Baupläne der Sanierung, Handwerksrechnungen, Materialnachweise oder eine Energieberater-Bescheinigung, aus der sich ergibt, dass das Gebäude das Niveau von 1977 erreicht, sind notwendig.

In der Praxis fehlen solche Dokumente bei älteren Sanierungen häufig. Viele Eigentümer wissen, dass irgendwann Fenster getauscht oder die Fassade überarbeitet wurde – aber belastbare Belege für den erreichten Wärmeschutzstandard liegen nicht mehr vor. In diesem Fall bleibt es bei der Bedarfsausweis-Pflicht.

Der Bedarfsausweis ist in jeder Konstellation zulässig – auch dann, wenn theoretisch Wahlfreiheit bestünde. Wer unsicher ist, wählt den Bedarfsausweis und ist immer auf der rechtssicheren Seite.

Den Unterschied zwischen beiden Ausweistypen und wann Sie frei wählen dürfen, erklärt der Ratgeber Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis ausführlich.

Was kostet der Bedarfsausweis für ein 60er-Jahre-Haus?

Die Kosten hängen davon ab, ob die erforderlichen Gebäudedaten vollständig digital übermittelt werden können oder ein Termin vor Ort notwendig ist:

• Standard-Bedarfsausweis (Daten online übermitteln): ab 129 € inkl. MwSt.
• Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Besichtigung (Unterlagen fehlen oder Gebäude ist schwer zu beurteilen): ab 499 €

Der Standardpreis gilt, wenn Sie Angaben zu Wandaufbau, Heizungsanlage, Fenstertyp und Dach machen können. Für viele Eigentümer älterer Häuser ist das möglich – selbst ohne vollständige Baupläne, denn typische Bauteilwerte der jeweiligen Bauepoche können von der ausstellungsberechtigten Person fachgerecht eingesetzt werden, soweit das GEG das ausdrücklich erlaubt.

Für Häuser aus den 1960ern, bei denen die Gebäudesubstanz schlecht dokumentiert ist – etwa weil das Gebäude geerbt wurde oder die Bauunterlagen nicht mehr vollständig vorliegen – kann der Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Besichtigung die bessere Wahl sein. Ein Energieberater erfasst dabei direkt am Gebäude alle relevanten Daten und bezieht bauliche Besonderheiten korrekt ein.

Hüten Sie sich vor auffällig günstigen Angeboten: Ein rechtsgültiger Bedarfsausweis muss von einer ausstellungsberechtigten Person erstellt und beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) registriert sein. Die DIBt-Registriernummer ist gesetzlich vorgeschrieben und belegt, dass der Ausweis nach GEG-Vorgaben ausgestellt wurde. Fehlt sie, ist der Ausweis nicht verkehrsfähig und schützt nicht vor einem Bußgeld.

Nach GEG ist der Bedarfsausweis zehn Jahre gültig – die einmaligen Kosten verteilen sich also auf einen langen Zeitraum und fallen nicht bei jedem Mieterwechsel erneut an. Eine Übersicht der aktuellen Preise finden Sie unter Preise.

Welche Unterlagen werden für den Bedarfsausweis benötigt?

Ein wesentlicher Vorteil des Bedarfsausweises für Eigentümer älterer Häuser: Er kommt ohne Heizkostenabrechnungen aus. Das macht ihn besonders praktisch bei Gebäuden, die gerade leer stehen, die Sie kürzlich gekauft oder geerbt haben, oder bei denen die Abrechnungshistorie unvollständig ist.

Für den Standard-Bedarfsausweis ohne Vor-Ort-Termin benötigen Sie in der Regel folgende Angaben:

• Wandaufbau und Dämmung: Wandstärken, Materialien (z. B. Vollziegel, Gasbeton, Kalksandstein), vorhandene Dämmschichten und deren Dicke sowie Anzahl der Geschosse.
• Heizungsanlage: Typ der Heizung (z. B. Gas-Brennwerttherme, Ölkessel, Wärmepumpe, Fernwärme), Baujahr der Anlage und Energieträger.
• Fenster: Verglasungstyp – Einfachverglasung, Zweifachverglasung oder Wärmeschutzverglasung. Bei Häusern aus den 1960ern sind Fenster oft irgendwann getauscht worden; eine grobe Einschätzung genügt in der Regel.
• Dach und Keller: Art und Dicke einer vorhandenen Dachdämmung sowie Angaben zur Kellerdeckendämmung oder dem Bodenaufbau.
• Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes.

Baupläne oder Bauakten sind wertvolle Ergänzungen, aber für den Standard-Bedarfsausweis nicht zwingend. Liegen für bestimmte Bauteile keine genauen Angaben vor, darf die ausstellungsberechtigte Person typische Bauteilkennwerte der Baujahrepoche einsetzen – das GEG erlaubt diese Schätzwerte ausdrücklich, wenn konkrete Unterlagen fehlen.

Vorlagepflicht und Bußgeld: Was bei Verkauf und Vermietung gilt

Wer ein Haus aus den 1960er-Jahren verkaufen oder vermieten möchte, unterliegt der Energieausweis-Pflicht nach GEG. Das Gesetz schreibt drei konkrete Zeitpunkte vor, zu denen der Ausweis bereitstehen oder übergeben werden muss:

1. Immobilienanzeige: Sobald das Objekt in einem kommerziellen Medium inseriert wird – etwa auf einem Immobilienportal –, müssen bestimmte Kennwerte aus dem Energieausweis in der Anzeige enthalten sein: Art des Ausweises, Energiekennwert in kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr des Gebäudes und Energieeffizienzklasse. Der Ausweis muss also vor dem Inserat vorliegen.

2. Besichtigungstermin: Interessenten ist der Ausweis unaufgefordert vorzulegen – spätestens beim Besichtigungstermin. Es genügt, ihn zur Einsicht bereitzuhalten; eine Kopie muss zu diesem Zeitpunkt noch nicht ausgehändigt werden.

3. Vertragsabschluss: Spätestens beim Unterzeichnen des Kauf- oder Mietvertrags erhalten Käufer oder neue Mieter eine Kopie des Energieausweises.

Verstöße gegen diese Pflichten sind nach GEG Ordnungswidrigkeiten und können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden – sowohl für das Fehlen des Ausweises als auch für unvollständige Pflichtangaben in der Anzeige.

Im Verhältnis dazu sind die Kosten eines ordnungsgemäß ausgestellten Bedarfsausweises ab 129 € überschaubar – zumal der Ausweis zehn Jahre lang gültig ist und bei jedem Mieterwechsel oder einem späteren Verkauf innerhalb dieser Frist wiederverwendet werden kann.

Einen vollständigen Überblick über alle Tatbestände und gesetzlichen Fristen liefert der Ratgeber Energieausweis-Pflicht nach GEG.

Bedarfsausweis jetzt online bestellen

Der Weg zum Bedarfsausweis für Ihr 60er-Jahre-Haus ist vollständig digital und in wenigen Schritten erledigt:

1. Schnellcheck starten – Gebäudetyp, Baujahr und Anzahl der Wohneinheiten eingeben. Der Schnellcheck bestätigt, ob der Bedarfsausweis für Ihr Objekt vorgeschrieben ist, und zeigt den verbindlichen Festpreis.
2. Gebäudedaten übermitteln – Wandaufbau, Heizungsanlage, Fenster und Dach über das sichere Online-Formular angeben. Für 60er-Jahre-Häuser ohne vollständige Baupläne führt das Formular durch alle erforderlichen Angaben.
3. Ausweis erhalten – Der fertige, beim DIBt registrierte Bedarfsausweis wird in der Regel innerhalb von 48 Stunden per E-Mail als PDF zugestellt.
4. Erst zahlen – Sie zahlen erst, nachdem Sie den fertigen Ausweis erhalten und geprüft haben. Keine Vorkasse, kein Risiko.

Brauchen Sie den Ausweis besonders schnell – etwa weil ein Besichtigungstermin kurzfristig ansteht oder die Anzeige sofort online gehen soll –, steht eine Express-Option zur Verfügung.

Direkt zur Bestellung: Bedarfsausweis bestellen