Bedarfsausweis Mehrfamilienhaus: Pflicht, Kosten & Ablauf

Was ist der Bedarfsausweis – und warum betrifft er viele Mehrfamilienhäuser?

Der Bedarfsausweis ist einer der beiden gesetzlich zugelassenen Energieausweistypen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Im Unterschied zum Verbrauchsausweis, der den tatsächlich gemessenen Energieverbrauch der vergangenen Heizkostenjahre auswertet, berechnet der Bedarfsausweis den theoretischen Energiebedarf auf Grundlage der baulichen Substanz des Gebäudes. Ausschlaggebend sind nicht die Heizkostenabrechnungen der Mieter, sondern die Qualität von Außenwänden, Dach, Kellerdecke und Fenstern sowie der Zustand der Heizungsanlage.

Gerade bei Mehrfamilienhäusern ist diese Unterscheidung bedeutsam: In einem Mietshaus mit vielen Wohneinheiten variiert das Heizverhalten der Bewohner teils erheblich – ein sparsam heizender Mieter verbessert den Verbrauchswert, ein energieintensiv heizender Nachbar verschlechtert ihn. Der Bedarfsausweis zeigt dagegen, wie effizient das Gebäude unabhängig vom Nutzerverhalten tatsächlich ist. Das macht ihn besonders fair und aussagekräftig für Käufer und Mietinteressenten, die den energetischen Zustand des Hauses einschätzen wollen.

Ein weiterer Unterschied: Der Bedarfsausweis gilt immer für das gesamte Gebäude, nicht für einzelne Wohnungen. Mit einem Ausweis für das Mehrfamilienhaus sind damit alle Wohneinheiten abgedeckt. Er enthält neben dem Energiekennwert in kWh/(m²·a) und der Einordnung auf der Farbskala von Effizienzklasse A+ bis H auch gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsempfehlungen – Hinweise, durch welche Maßnahmen sich die Energieeffizienz verbessern ließe.

Jeder fertige Bedarfsausweis erhält eine Registriernummer beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt), die ihn rechtssicher macht. Die Ausstellung darf ausschließlich eine nach § 88 GEG qualifizierte Person vornehmen – ein Detail, das bei Billigangeboten ohne nachgewiesene Aussteller-Berechtigung oft fehlt und den Ausweis anfechtbar macht.

Wann ist der Bedarfsausweis für ein Mehrfamilienhaus Pflicht?

Ob Sie als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis frei wählen können oder zwingend den Bedarfsausweis benötigen, hängt von drei Voraussetzungen ab, die § 80 Abs. 3 GEG kumulativ verlangt:

• Weniger als fünf Wohneinheiten im Gebäude, UND
• Bauantrag vor dem 1. November 1977, UND
• keine nachträgliche Modernisierung auf den Wärmeschutzstandard der Ersten Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977.

Treffen alle drei Bedingungen zu, ist der Verbrauchsausweis für dieses Gebäude gesetzlich unzulässig – nur der Bedarfsausweis darf ausgestellt werden.

Für die Praxis bedeutet das: Ein Dreifamilienhaus (3 Wohneinheiten) aus dem Jahr 1965, das nie energetisch saniert wurde, fällt zwingend unter die Bedarfsausweis-Pflicht. Ein Dreifamilienhaus aus 1965, das seit 1985 vollständig gedämmt wurde und nachweislich den Standard von 1977 erfüllt, kann dagegen auch mit einem Verbrauchsausweis ausgestattet werden – sofern ein entsprechender Sanierungsnachweis vorliegt.

Ausschlaggebend ist stets das Datum des Bauantrags, nicht das Fertigstellungs- oder Einzugsdatum. Ist der Bauantrag am 2. November 1977 oder später gestellt worden, besteht keine Pflicht zum Bedarfsausweis aus diesem Grund – unabhängig davon, wann das Gebäude tatsächlich bezogen wurde.

Keine Bedarfsausweis-Pflicht aus § 80 Abs. 3 GEG besteht bei:

• Gebäuden mit fünf oder mehr Wohneinheiten – hier ist der Verbrauchsausweis unabhängig vom Baujahr immer zulässig.
• Gebäuden mit Bauantrag ab dem 1. November 1977.
• Gebäuden, die nachweislich auf den Wärmeschutzstandard von 1977 modernisiert wurden.

Für Neubauten gilt eine andere Logik: Weil keine Verbrauchsdaten vorliegen, ist hier immer der Bedarfsausweis vorgeschrieben (der Nachweis erfolgt auf Grundlage der Planung). Neubauten kommen jedoch als Thema für Mehrfamilienhäuser im Bestand kaum vor.

Nicht sicher, ob Ihr Mehrfamilienhaus unter die Bedarfsausweis-Pflicht fällt? Der Schnellcheck klärt Gebäudetyp und Ausweistyp in drei Fragen – mit verbindlichem Festpreis.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – was ist besser für Ihr Mehrfamilienhaus?

Bei Mehrfamilienhäusern mit fünf oder mehr Wohneinheiten besteht die freie Wahl zwischen beiden Ausweistypen – sofern lückenlose Verbrauchsdaten aus drei zusammenhängenden Abrechnungsjahren vorliegen. Die Entscheidung hängt dann von Ihren Zielen ab.

Der Verbrauchsausweis ist die schnellere und günstigere Lösung: Er basiert auf vorhandenen Heizkostenabrechnungen und kostet ab 69 € – weitere Details zum Mehrfamilienhaus-Verbrauchsausweis erklärt der Ratgeber Verbrauchsausweis Mehrfamilienhaus. Allerdings bildet er das tatsächliche Nutzerverhalten ab, nicht den baulichen Zustand. Bei einem großen Mietshaus mit unterschiedlich heizenden Mietern kann das den Kennwert verzerren.

Der Bedarfsausweis zeigt dagegen die echte energetische Qualität des Gebäudes – unabhängig davon, ob die Mieter sparsam oder verschwenderisch heizen. Das hat vor allem dann Vorteile, wenn Sie:

• Das Haus verkaufen oder an anspruchsvolle Käufer vermarkten möchten, die den baulichen Zustand genau bewerten.
• Eine Sanierung planen und die Modernisierungsempfehlungen aus dem Bedarfsausweis als Grundlage für Fördermittel oder einen iSFP nutzen wollen.
• Keine vollständigen Verbrauchsdaten aus drei Jahren vorliegen haben – etwa bei einem Leerstand, einem Eigentümerwechsel oder nach einer Kernsanierung.
• Den Unterschied zwischen altem und neuem Zustand des Gebäudes dokumentieren möchten.

Den direkten Vergleich beider Ausweistypen – Aussagekraft, Kosten und Eignung für unterschiedliche Situationen – erklärt der Ratgeber Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?.

Was kostet der Bedarfsausweis für ein Mehrfamilienhaus?

Der Bedarfsausweis für ein Mehrfamilienhaus kostet bei uns ab 129 € inkl. MwSt. Dieser Festpreis gilt unabhängig davon, wie viele Wohneinheiten das Gebäude hat oder wie groß die Gesamtfläche ist – ein Mietshaus mit zehn Wohnungen kostet so viel wie ein Dreifamilienhaus. Alle aktuellen Preise finden Sie jederzeit transparent unter Preise.

Zum Vergleich: Auf dem allgemeinen Markt werden für einen Bedarfsausweis ohne Vor-Ort-Termin häufig 200 bis 400 € verlangt, abhängig von Anbieter und Region. Der Aufwand – Erfassung von Gebäudehülle und Anlagentechnik, Berechnung durch eine qualifizierte Person, DIBt-Registrierung – ist dabei derselbe.

Ein wichtiger Hinweis: Ein rechtssicherer Bedarfsausweis setzt eine nach § 88 GEG ausstellungsberechtigte Person und eine gültige DIBt-Registriernummer voraus. Fehlt eines davon, ist der Ausweis im Rechtssinne wertlos – er kann bei Verkauf oder Vermietung angefochten werden, und das Bußgeldrisiko liegt beim Eigentümer. Günstigere Angebote ohne Nachweis dieser Qualifikationen sollten Sie daher kritisch prüfen.

Wer eine Vor-Ort-Begehung benötigt oder wünscht – etwa bei unvollständigen Bauplänen oder um fundierte Modernisierungsempfehlungen auf Grundlage einer persönlichen Aufnahme zu erhalten – kann stattdessen den Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Besichtigung ab 499 € beauftragen. Der Online-Bedarfsausweis ab 129 € kommt dagegen vollständig ohne Anfahrt aus, sofern die Gebäudedaten vorliegen.

Bezahlt wird erst nach Erhalt des fertigen Ausweises – keine Vorkasse, kein finanzielles Risiko für Sie.

Welche Unterlagen werden für den Bedarfsausweis benötigt?

Der Bedarfsausweis stützt sich auf die bauliche Substanz, nicht auf Verbrauchsabrechnungen. Das unterscheidet ihn grundlegend vom Verbrauchsausweis: Heizkostenbelege der Mieter brauchen Sie nicht. Was Sie dagegen benötigen, sind Angaben zur Gebäudehülle und zur Anlagentechnik.

Angaben zum Gebäude:

• Baujahr und Gebäudetyp: Mehrfamilienhaus, Anzahl der Wohneinheiten, eventuelle An- oder Umbauten mit abweichendem Baujahr.
• Beheizte Wohnfläche: Gesamtgebäude in Quadratmetern, möglichst aus Bauplänen oder dem Grundbuchauszug.
• Gebäudehülle: Dämmung von Außenwänden, Dach oder oberster Geschossdecke sowie Kellerdecke – Material, Dämmstoffdicke und Baujahr der letzten Modernisierung, sofern bekannt.
• Fenster und Außentüren: Verglasungstyp (Einfach-, Doppel-, Dreifachverglasung) und ungefähres Alter; bei modernisierten Gebäuden Angabe des Austauschjahrs.

Angaben zur Anlagentechnik:

• Heizungsanlage: Energieträger (Erdgas, Heizöl, Wärmepumpe, Fernwärme, Pellets, Strom), Typ und Baujahr des Wärmeerzeugers.
• Warmwasserversorgung: Zentrale oder dezentrale Erwärmung, Energieträger, ggf. Solaranlage.
• Lüftungsanlage: Falls vorhanden und beheizt – Typ und Wärmerückgewinnungsgrad.

Hilfreich, aber nicht zwingend Pflicht:

• Baupläne (Grundrisse, Schnitte, Fassadenzeichnungen) oder Bauteilnachweise aus einer früheren Sanierung. Sie beschleunigen die Bearbeitung und erhöhen die Genauigkeit der Berechnungsergebnisse.

Liegen für ältere Mehrfamilienhäuser keine vollständigen Baupläne mehr vor, ist das kein Ausschlussgrund. Bei Bauten ohne Unterlagen arbeiten qualifizierte Aussteller mit anerkannten Regeln der Technik und begründeten Annahmen. Ist eine abschließende Berechnung auf dieser Grundlage nicht möglich, empfehlen wir den Wechsel auf den Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Besichtigung.

So bestellen Sie den Bedarfsausweis für Ihr Mehrfamilienhaus online

Der gesamte Bestellprozess läuft vollständig online – ohne Termin, ohne Anfahrt.

1. Schnellcheck starten. Unter /#wizard klären Sie in drei Fragen, welcher Ausweistyp für Ihr Gebäude vorgeschrieben oder empfehlenswert ist und was er kostet. Der Schnellcheck berücksichtigt Gebäudetyp, Wohneinheiten und Baujahr.
2. Bestellung aufgeben. Wählen Sie den Bedarfsausweis und geben Sie die Gebäudedaten im Online-Formular ein. Baupläne oder vorhandene Bauteilnachweise können Sie direkt hochladen. Die Eingabe dauert in der Regel wenige Minuten.
3. Prüfung durch eine qualifizierte Person. Eine nach § 88 GEG ausstellungsberechtigte Person prüft Ihre Angaben, berechnet den Energiebedarf nach bauphysikalischer Methode und erstellt den Ausweis samt Modernisierungsempfehlungen.
4. DIBt-Registrierung und Zustellung. Der fertige Ausweis erhält eine Registriernummer beim Deutschen Institut für Bautechnik und wird Ihnen in der Regel innerhalb von 48 Stunden als PDF zugestellt.
5. Zahlung nach Erhalt. Sie erhalten die Rechnung erst nach Lieferung des Ausweises – keine Vorkasse, kein Risiko.

Den Bedarfsausweis beauftragen Sie direkt über Bedarfsausweis bestellen.

Pflicht bei Vermietung, Inserat und Besichtigung

Nach der Ausstellung beginnt die gesetzliche Verwendungspflicht: Der Bedarfsausweis darf nicht in der Schublade verschwinden, sondern muss bei bestimmten Anlässen aktiv eingesetzt werden.

Vermietung: Wird eine Wohneinheit neu vermietet oder weitervermietet, muss der Energieausweis dem Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden (§ 80 GEG). Nach Vertragsschluss ist er zu übergeben. Wer als Vermieter keine Besichtigung anbietet, muss den Ausweis unaufgefordert vor Abschluss des Mietvertrags zugänglich machen.

Immobilieninserate: Wird eine Wohneinheit in einem Mehrfamilienhaus über ein kommerzielles Portal oder eine Zeitungsanzeige angeboten, müssen die Pflichtangaben aus dem Energieausweis in der Anzeige erscheinen: Ausweisart, Energiekennwert, wesentliche Energieträger, Effizienzklasse und Baujahr des Gebäudes (§ 87 GEG). Fehlen diese Angaben in einem Inserat, riskieren Eigentümer und Verwalter Bußgelder.

Verkauf: Beim Verkauf des Mehrfamilienhauses oder einzelner Einheiten gelten dieselben Vorlagepflichten wie bei der Vermietung.

Modernisierungsempfehlungen: Der Bedarfsausweis enthält immer einen Abschnitt mit konkreten Modernisierungsmaßnahmen, die den Energiekennwert verbessern würden – etwa Fassadendämmung, Dachsanierung, Fenstertausch oder Heizsystemerneuerung. Diese Empfehlungen sind rechtlich nicht bindend, aber sie liefern eine wertvolle Orientierung für Sanierungsplanung und Fördermittelbeantragung. Ein iSFP (individueller Sanierungsfahrplan) baut häufig auf den Ergebnissen des Bedarfsausweises auf.

Gültigkeit: Der Bedarfsausweis ist ab Ausstellung zehn Jahre gültig (§ 79 GEG). Bei Vermieterinnen und Vermietern, die regelmäßig Mieterwechsel haben, empfiehlt sich eine rechtzeitige Erneuerung, um nicht kurzfristig unter Druck zu geraten. Ein neuer Ausweis ist über den Schnellcheck jederzeit schnell zu beauftragen.

Wer ein Zweifamilienhaus besitzt, findet die wichtigsten Pflichten und Kosten im Ratgeber Bedarfsausweis Zweifamilienhaus – er behandelt Gebäude, die häufig ebenfalls unter die Bedarfsausweis-Pflicht des § 80 GEG fallen. Für den allgemeinen Vergleich beider Ausweistypen beim Vermieter-Segment empfiehlt sich außerdem der Beitrag Bedarfsausweis erstellen lassen.