Energieausweis Baujahr 1975: Welcher Typ, welche Kosten?

Baujahr 1975 und der Energieausweis: Die Ausgangslage

Wer ein Haus aus dem Jahr 1975 verkaufen oder neu vermieten möchte, steht vor einer Frage, die häufig unterschätzt wird: Welcher Energieausweis ist für dieses Gebäude vorgeschrieben – der Verbrauchsausweis oder der Bedarfsausweis? Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gibt eine klare Antwort, die aber von zwei Faktoren abhängt: der Anzahl der Wohneinheiten und dem nachweisbaren Wärmeschutzstandard des Gebäudes.

Das Jahr 1975 hat eine besondere Stellung im deutschen Immobilienrecht. Es liegt genau zwei Jahre vor dem 1. November 1977 – dem Tag, an dem die erste Wärmeschutzverordnung (WSchV) in Kraft trat. Mit dieser Verordnung wurden erstmals bundesweit Mindestanforderungen an die Wärmedämmung von Gebäuden festgelegt. Bauantrag vor diesem Stichtag bedeutet laut GEG in vielen Fällen: Bedarfsausweis-Pflicht.

Für ein Haus aus dem Jahr 1975 hat das konkrete Folgen, die Sie kennen sollten – bevor Sie ein Inserat veröffentlichen, einen Besichtigungstermin ansetzen oder einen Kaufvertrag unterschreiben.

Der Stichtag 1977: Was er bedeutet und warum 1975 davon betroffen ist

Das Gebäudeenergiegesetz unterscheidet bei der Frage des zulässigen Ausweistyps für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten danach, wann der Bauantrag gestellt wurde. Maßgeblich ist der 1. November 1977 als Stichtag der ersten Wärmeschutzverordnung.

Für ein Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1975 bedeutet das konkret:

• Bauantrag vor 1. November 1977: Ja, mit Sicherheit. Ein Gebäude aus dem Jahr 1975 hat seinen Bauantrag zwingend vor dem Stichtag gestellt – in der Regel ein bis zwei Jahre vorher.
• Weniger als fünf Wohneinheiten: Bei einem Einfamilienhaus eine Einheit, bei einem Zweifamilienhaus zwei. Auch ein Dreifamilienhaus mit Baujahr 1975 liegt unter der Fünf-Einheiten-Schwelle.
• Wärmeschutzstandard von 1977 nicht erfüllt: Hier liegt die entscheidende Frage.

Treffen alle drei Punkte zu, schreibt das GEG den Bedarfsausweis vor. Nur wenn einer der Punkte nicht zutrifft – weil das Gebäude fünf oder mehr Wohneinheiten hat oder weil die Ertüchtigung auf WSchV-1977-Niveau belegt werden kann –, dürfen Eigentümer zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis frei wählen.

Der entscheidende Unterschied zu Häusern aus den 1950er oder 1960er Jahren: Bei einem Baujahr 1975 ist die Frage, ob der Wärmeschutzstandard von 1977 erfüllt wird, manchmal tatsächlich offen. Einige Häuser aus der Mitte der 1970er Jahre wurden bereits mit Blick auf die erwartete Verschärfung der Bauvorschriften errichtet oder kurz nach dem Bau energetisch nachgerüstet. Ohne belegbare Dokumente ändert das an der gesetzlichen Pflicht jedoch nichts.

Typische Bauweise 1975: Nahe an der Schwelle, aber meist darunter

Häuser aus dem Jahr 1975 unterscheiden sich baulich von den typischen 1950er- und 1960er- Gebäuden. In der Mitte der 1970er Jahre war der Energiepreis-Schock von 1973/74 noch frisch, und viele Bauherren reagierten mit einer bewussteren Planung. Trotzdem: Die erste Wärmeschutzverordnung trat erst am 1. November 1977 in Kraft – und bis dahin gab es kein verbindliches Regelwerk, das bestimmte Dämm-Mindeststandards vorschrieb.

Was das für typische 1975er-Gebäude in der Praxis bedeutet:

• Außenwände: Häufig Kalksandstein, Leichthochlochziegel oder frühe Hohlblocksteine, oft ohne oder mit sehr dünner Dämmschicht. U-Werte lagen in aller Regel zwischen 0,8 und 1,5 W/(m²·K) – teils über dem WSchV-1977-Grenzwert von 1,0 W/(m²·K) für Außenwände, teils knapp darunter.
• Dach: Flachdächer oder leicht geneigte Dächer mit beginnender, aber häufig noch nicht normgerechter Wärmedämmung. Steildächer mit Aufsparrendämmung oder Zwischensparren- dämmung sind für diese Zeit selten; Kaltdachkonstruktionen ohne Dämmung kommen noch vor.
• Fenster: Zweifachverglasungen wurden Mitte der 1970er zunehmend üblich, aber Wärmeschutzverglasungen mit niedrigem g-Wert gab es erst ab den 1980er Jahren. Frühe Kastendoppelfenster oder einfache Isolierverglasungen mit breiten Scheiben- zwischenräumen sind für 1975 typisch.
• Heizung: Ölheizungen und Gasheizungen ohne Kondensationstechnik waren Standard. Fernwärme war in Ballungsräumen verbreitet.

Die praktische Konsequenz: Viele Gebäude aus dem Jahr 1975 lagen mit ihren damaligen U-Werten haarscharf um den Grenzwert der WSchV 1977. Einige erfüllten ihn möglicherweise knapp, andere knapp nicht. Ohne schriftliche Belege – Baupläne, Materialnachweise, Sanierungsdokumente oder eine Energieberater-Bescheinigung – lässt sich das im Nachhinein kaum zweifelsfrei belegen.

Das ist der entscheidende rechtliche Punkt: Das GEG verlangt nicht nur, dass das Gebäude den Standard tatsächlich erfüllt, sondern dass dies nachgewiesen werden kann. Fehlt der Nachweis, bleibt es bei der Bedarfsausweis-Pflicht.

Wann besteht Wahlfreiheit beim Energieausweis für ein 1975er-Haus?

Es gibt drei Konstellationen, in denen Eigentümer eines Hauses aus dem Baujahr 1975 nicht zwingend den Bedarfsausweis benötigen, sondern frei zwischen beiden Ausweistypen wählen dürfen:

1. Das Gebäude hat fünf oder mehr Wohneinheiten. Für Wohngebäude mit mindestens fünf Wohneinheiten gilt unabhängig vom Baujahr und vom Wärmeschutzstandard die freie Wahl. Ein Mehrfamilienhaus von 1975 mit sechs oder acht Mieteinheiten darf also mit einem Verbrauchsausweis ausgestattet werden – sofern lückenlose Heizkostenabrechnungen der letzten drei Kalenderjahre vorliegen.

2. Der Wärmeschutzstandard von 1977 kann belegt werden. Hat das Gebäude bereits bei Errichtung oder durch spätere Maßnahmen den Wärmeschutzstandard der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht, und lässt sich das durch Baupläne, Baumaterialnachweise, Handwerksrechnungen oder eine Energieberater- Bescheinigung belegen, entfällt die Bedarfsausweis-Pflicht. Diese Konstellation ist bei Häusern aus dem Jahr 1975 häufiger denkbar als bei Gebäuden aus den 1950ern oder 1960ern – aber nur dann verwertbar, wenn die Dokumente auch tatsächlich vorhanden sind.

3. Wahlrecht bei Unsicherheit: Der Bedarfsausweis ist immer zulässig. Selbst wenn theoretisch Wahlfreiheit bestünde, ist der Bedarfsausweis stets zulässig. Wer unsicher ist, ob sein 1975er Haus die WSchV-1977-Anforderungen belegen kann, ist mit dem Bedarfsausweis immer auf der rechtssicheren Seite.

Die Frage, welcher Ausweistyp für Ihre Immobilie konkret infrage kommt, beantwortet der Ratgeber Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis mit einer vollständigen Übersicht der Entscheidungskriterien.

Kosten im Überblick: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis 1975

Die Kostenunterschiede zwischen beiden Ausweistypen sind erheblich. Je nachdem, welcher Typ für Ihr Gebäude vorgeschrieben oder gewählt wird, variiert der Festpreis deutlich:

• Verbrauchsausweis Wohngebäude: ab 69 € inkl. MwSt. Voraussetzung: lückenlose Heizkostenabrechnungen der letzten drei Kalenderjahre. Nur für Gebäude mit ≥ 5 WE oder belegtem WSchV-1977-Standard.
• Bedarfsausweis Wohngebäude (Standard, online): ab 129 € inkl. MwSt. Ohne Heizkostenabrechnungen. Angaben zu Bauteilaufbau, Heizungsanlage, Fenstern und Dach werden online übermittelt.
• Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Besichtigung: ab 499 €, wenn Unterlagen fehlen oder das Gebäude eine Begehung erfordert. Ein Energieberater erfasst dabei alle Daten direkt am Objekt.

Beide Ausweistypen sind nach GEG zehn Jahre gültig. Bei einem Bedarfsausweis ab 129 € entspricht das laufenden Kosten von unter 13 Euro pro Jahr – und der Ausweis kann während dieser Laufzeit für Vermietung und ggf. einen Verkauf mehrfach verwendet werden.

Achten Sie darauf, dass der ausgestellte Ausweis von einer ausstellungsberechtigten Person erstellt und beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) registriert ist. Die Registriernummer ist gesetzlich vorgeschrieben; fehlt sie, ist der Ausweis nicht verkehrsfähig. Eine Übersicht der aktuellen Preise finden Sie unter Preise.

Vorlagepflichten: Wann und wem muss der Ausweis vorgelegt werden?

Wer ein Haus von 1975 verkaufen oder vermieten möchte, muss den Energieausweis zu drei konkreten Zeitpunkten bereithalten:

1. Bei der Immobilienanzeige: Sobald das Objekt in einem kommerziellen Medium inseriert wird – ob Immobilienportal, Zeitung oder Aushang –, müssen Kennwerte aus dem Energieausweis in der Anzeige enthalten sein: Ausweistyp, Energiekennwert in kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Der Ausweis muss also vor Schaltung des Inserats vorliegen.

2. Beim Besichtigungstermin: Interessenten ist der Ausweis unaufgefordert vorzulegen – spätestens zu Beginn der Besichtigung. Eine Kopie muss zu diesem Zeitpunkt noch nicht ausgehändigt werden; das Vorzeigen genügt.

3. Bei Vertragsabschluss: Spätestens beim Unterzeichnen des Kauf- oder Mietvertrags erhalten Käufer oder neue Mieter eine Kopie des Ausweises.

Verstöße gegen diese Pflichten können nach GEG § 80 mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Zu diesem Bußgeld kommt es unabhängig davon, ob der fehlende Ausweis nachträglich beschafft wird – wer vor dem Inserat keinen Ausweis hat und trotzdem inseriert, riskiert eine Ordnungswidrigkeit.

Im Verhältnis dazu sind die Kosten eines ordnungsgemäß ausgestellten Ausweises ab 69 € oder 129 € überschaubar. Einen vollständigen Überblick über alle Pflichten, Fristen und Bußgeldtatbestände liefert der Ratgeber Energieausweis-Pflicht nach GEG.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Die erforderlichen Unterlagen unterscheiden sich je nach Ausweistyp:

Für den Verbrauchsausweis (nur wenn zulässig):

• Heizkostenabrechnungen der letzten drei Kalenderjahre (vollständig, lückenlos).
• Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes.
• Angabe des Energieträgers (Gas, Öl, Fernwärme etc.).

Für den Bedarfsausweis (Standard ohne Vor-Ort-Termin):

• Wandaufbau: Wandstärke, Material (z. B. Kalksandstein, Ziegel), Dämmschicht und Dicke.
• Heizungsanlage: Typ, Energieträger, Baujahr der Anlage.
• Fenster: Verglasungstyp (Einfach-, Zweifach-, Wärmeschutzverglasung).
• Dach und Keller: Vorhandene Dämmung, Aufbau Decken und Bodenplatte.
• Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes.

Baupläne sind hilfreich, aber für den Standard-Bedarfsausweis nicht zwingend. Liegen für einzelne Bauteile keine genauen Angaben vor, darf die ausstellungsberechtigte Person typische Bauteilkennwerte der jeweiligen Bauepoche einsetzen, soweit das GEG dies ausdrücklich erlaubt. Das macht den Bedarfsausweis auch für Eigentümer praktikabel, die keine vollständigen Bauunterlagen mehr besitzen.

Energieausweis für Ihr 1975er-Haus jetzt online bestellen

Der Weg zum Energieausweis ist vollständig digital und in wenigen Schritten erledigt:

1. Schnellcheck starten – Gebäudetyp, Baujahr 1975 und Anzahl der Wohneinheiten eingeben. Der Schnellcheck bestätigt, welcher Ausweistyp für Ihr Objekt vorgeschrieben ist.
2. Gebäudedaten übermitteln – Wandaufbau, Heizungsanlage, Fenster und Dach über das sichere Online-Formular angeben. Das Formular führt Sie durch alle erforderlichen Angaben – auch ohne vollständige Baupläne.
3. Ausweis erhalten – Der fertige, beim DIBt registrierte Ausweis wird in der Regel innerhalb von 48 Stunden per E-Mail als PDF zugestellt.
4. Erst zahlen – Sie zahlen erst, nachdem der fertige Ausweis bei Ihnen ist. Keine Vorkasse, kein Risiko.

Brauchen Sie den Ausweis besonders schnell, steht eine Express-Option für die beschleunigte Bearbeitung zur Verfügung.

Direkt zur Bestellung: Bedarfsausweis bestellen (Standardfall für Häuser von 1975 mit weniger als 5 Wohneinheiten) oder Verbrauchsausweis bestellen (wenn Ihr Gebäude die Ausnahmevoraussetzungen erfüllt).